X
تبلیغات
حقوق ثبت اسناد و املاک - جزوه حقوق ثبت - قسمت اول

حقوق ثبت اسناد و املاک

سعید صالح احمدی مولف مجموعه کتب راجع به"ادله وابزاراثبات دعوا"و"دایره المعارف حقوقی هفت جلدی وسیع"

جزوه حقوق ثبت - قسمت اول

 

جزوه حقوق ثبت - حقوق خصوصی

 

جزوه آموزشي دعاوي ثبتي و اسناد رسمي لازم الاجرا   
 فهرست مطالب

عنوان

مقدمه
فصل اول : دعاوي مربوط به ثبت املاك

بخش اول : اعتراض به ثبت اصل ملك
بند اول : كساني كه حق اعتراض دارند
بند دوم : مهلت اعتراض به ثبت
بند سوم : مرجع تقديم اعتراض
بند چهار م : شرايط دادخواست اعتراض
بند پنجم : ادعاي بعد از انقضاء مدت اعتراض
بند ششم : اثر فوت و حجر معترض
بند هفتم : تجديد دادخواست اعتراض
بند هشتم : موارد سقوط دعوي اعتراض

بخش دوم : اعتراض به تحديد حدود
بند اول : كساني كه حق اعتراض به حدود دارند
بند دوم : مهلت اعتراض
بند سوم : مرجع تقديم اعتراض

بخش سوم : اعتراض به حقوق ارتفاقي

بخش چهارم : اعتراض به راي هيات حل اختلاف موضوع مواد
۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي
بند اول : هيات حل اختلاف – تركيب
بند دوم : صلاحيت هيات حل اختلاف
بند سوم : چگونگي ابلاغ آراء هيات
بند چهارم : مهلت اعتراض به راي هيات
بند پنجم : مرجع تقديم اعتراض
بند ششم : مرجع رسيدگي به اعتراض
بند هفتم : شرايط دعوي اعتراض
بند هشتم : اعتراض بعد از انقضاء مدت و بعد از صدور سند مالكيت

بخش پنجم : اعتراض به راي هيات حل اختلاف موضوع ماده ۵ قانون نحوه
صدور اسناد مالكيت املاكي كه اسناد آنها در ...

بخش ششم : اعتراض به راي هيات موضوع بند ۲ ماده ۱۳۳ قانون برنامه
چهارم توسعه اقتصادي اجتماعي
بند اول : صلاحيت هيات
بند دوم : نحوه رسيدگي هيات
بند سوم : نحوه ابلاغ تصميمات هيات
بند چهارم : مهلت اعتراض به راي و مرجع تسليم اعتراض
بند پنجم : تشريفات اعتراض

فصل دوم : دعاوي مربوط به ثبت اسناد و ابطال و اصلاح اسناد

بخش اول : دعاوي مربوط به اسناد مالكيت معارض
بند اول : تعريف سند مالكيت معارض
بند دوم : مرجع تشخيص سند مالكيت معارض
بند سوم : تكليف دارنده سند مالكيت معارض
بند چهارم : شرايط دعوي ابطال سند معارض

بخش دوم : دعوائي كه بر اثر اشتباهات ثبتي مطرح مي شود

بخش سوم : دعوي ابطال سند مالكيت
بند اول : تعريف سند مالكيت
بند دوم : تفاوت هاي موجود بين سند مالكيت و سند رسمي
بند سوم : شرايط پذيرش دعوي ابطال سند مالكيت

بخش چهارم : دعوي اعتراض افرازي


فصل سوم : دعاوي مربوط به اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا

بخش اول : شكايت از دستور اجراء سند به ادعاي مجعول بودن
با معرفي جاعل

بخش دوم : شكايت از دستور اجراء سند با ادعاي مجعول بودن بدون معرفي
جاعل و يا به ادعاي مخالف بودن مدلول آن با قانون

بند اول : شرايط طرح دعوي
بند دوم : دادگاه صالح براي رسيدگي به دعوي
بند سوم : خواسته دعوي
فهرست منابع و ماخذ

* فصل اول « دعاوي مربوط به ثبت املاك »


«به نام خدا»


مقدمه :
از آنجائيكه موضوع بحث كه از طرف كميسيون محترم كار آموزي اعلام شده دعاوي ثبتي و اسناد رسمي لازم الاجرا مي باشد ، و اين عنوان تا حدي عنواني مبهم مي باشد ، لذا لازم است ابتدائاً موضوع بحث را منقح و مشخص نموده و تعيين نمائيم كه منظور از دعاوي ثبتي چيست و كدام يك از اين دعاوي موضوع و محور بحث امروز مي باشد .


مي دانيم كه اختلافات و دعاوي ثبتي در دو مرجع با صلاحيت ذاتي جداگانه قانوناً قابل رسيدگي است ، يك دسته اختلافات و دعاوي كه رسيدگي به آن در صلاحيت ذاتي محاكم دادگستري مي باشد و دسته ديگر اختلافات و دعاوي كه رسيدگي به آن در صلاحيت هيات نظارت و شوراي عالي ثبت مي باشد . موارد صلاحيت هيات نظارت در ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاك آمده است و دعاويي كه رسيدگي به آن در صلاحيت محاكم دادگستري است نيز اعم آن در مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت و قوانين متفرقه ديگر كه در جاي خود از آنها بحث خواهيم كرد آمده است .


موضوع بحث امروز ما ، دسته اول يعني دعاويي كه رسيدگي به آن در صلاحيت محاكم دادگستري مي باشد ، است .بنابراين منظور از دعاوي ثبتي ، دعاوي است كه در جريان ثبت املاك و اسناد و اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا موضوعيت پيدا كرده و پرونده در محاكم دادگستري مطرح و مورد رسيدگي قرار مي گيرد .به عبارت ديگر منظور از دعاوي ثبتي ، اختلافاتي است كه در جريان ثبت املاك و تنظيم اسناد و اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا حادث گرديده و حل و فصل اين اختلافات نيز قانون در صلاحيت ذاتي محاكم عمومي قرار داده است .


بدين ترتيب و با توجه با آنچه به عرض رسيد مشخص گرديد كه در اينجا ما در مقام مرور كردن حقوق ثبت به معناي اعم آن نيستيم ، بلكه در مقام مرور كردن قسمتي از حقوق ثبت كه ناظر به اختلافات و دعاوي است كه حل و فصل آن در صلاحيت ذاتي محاكم دادگستري است مي باشيم .
دعاوي و اختلافات مذكور را مي توان به سه دسته تقسيم كرد :
۱-دعاوي مربوط به ثبت املاك و منظور دعاوي است كه در جريان ثبت املاك و قبل از ثبت ملك در دفتر املاك حادث مي گردد ، كه بيشتر تحت عنوان اعتراض به ثبت در كتب حقوق ثبت مورد بررسي قرار مي گيرد .
۲-دعاوي مربوط به ثبت اسناد و منظور دعاوي است كه بعد از ثبت ملك در دفتر املاك حادث مي گردد.
۳-دعاوي مربوط به اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا و منظور دعاوي است كه در جريان اجراي اسناد رسمي لازم الاجرا ممكن است حادث گردد.
حال كه تا حدي موضوع بحث و مسائلي كه قرار است مورد بررسي قرار گيرد روشن گرديده به توضيح مطلب مي پردازيم .


فصل اول

« دعاوي مربوط به ثبت املاك »

گفتيم كه منظور از دعاوي مربوط به ثبت املاك آن دسته از دعاوي هستند كه در جريان ثبت املاك و قبل از ثبت ملك در دفتر املاك حادث مي گردد و حل و فصل آن نيز در صلاحيت ذاتي محاكم عمومي است .
اين دسته از دعاوي كه عموماً تحت عنوان اعتراض به ثبت مورد بررسي قرار مي گيرد با توجه به قانون ثبت اسناد و املاك و قانون اصلاح مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحي قانون ثبت و قانون اشتباهات ثبتي و اسناد مالكيت معارض و قانون نحوه صدور اسناد مالكيت املاكي كه اسناد ثبتي آنها در اثر جنگ يا حوادث غير مترقبه از بين رفته اند و قانون تعيين تكليف پرونده هاي معترضي ثبت كه فاقد سابقه بوده و يا اعتراض آنها در مراجع قضايي از بين رفته است و قانون برنامه سوم چهارم توسعه اقتصادي اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران تحت شش عنوان ، مورد بررسي قرار داد .

بخش اول : اعتراض به ثبت اصل ملك

منظور از اعتراض به ثبت « نوعي دعوي است كه كسي خود را در مورد تقاضاي ثبت ديگري كلاً يا بعضاً و يا در ارتفاقي ذي حق مي داند و به ترتيبي كه قانون تعيين كرده است به تقاضاي متقاضي اعتراض مي كند . » (۱)
ماده ۱۶ قانون ثبت اسناد و املاك مقرر مي دارد كه « هر كس نسبت به ملك مورد ثبت اعتراضي داشته باشد بايد از تاريخ نشر اولين اعلان نوبتي تا ۹۰ روز اقامه دعوي نمايد .عرضحال مزبور مستقيماً به اداره يا دايره يا شعبه ثبتي كه در ضمن اعلان نوبتي معين شده است تسليم مي شود ... »
بنابراين با توجه به ماده ۱۶ موقوم ، هر كس كه تقاضاي ثبت ملكي را از طرف متقاضي
---------------------------------------------------------------------
(۱) دانشنامه حقوقي جلد ۱ ص۴۱۳

ثبت به ضرر خود بداند و در ملك مورد تقاضاي ثبت براي خود حق مالكيت متصور و
قائل باشد مي تواند بعد از تاريخ اولين آگهي نوبتي ظرف ۹۰ روز نسبت به تقاضاي
مستدعي ثبت اعتراض نمايد .

بند اول : كساني كه حق اعتراض دارند

با توجه به اطلاق ماده ۱۶ قانون ثبت ، هركسي كه ملك مورد تقاضاي ثبت و امال خود مي داند مي تواند به درخواست متقاضي ثبت اعتراض كند و از اين حيث محدوديتي وجود ندارد . يعني اعتراض منحصر به فرد يا شخص خاصي نيست و هر كس كه خود را مالك عين يا منافع ملك مورد ثبت مي داند مي تواند به تقاضاي ثبت متقاضي ثبت اعتراض كند .

بند دوم : مهلت اعتراض به ثبت

اعتراض به ثبت بايد ظرف نود روز از تاريخ انتشار اولين آگهي نوبتي موضوع ماده ۱۱ قانون ثبت به عمل آيد و اعتراض قبل از موعد به تصريح ماده ۸۷ آئين نامه اجرائي قانون ثبت كه مقرر مي دارد « قبل از انتشار آگهي نوبتي دادخواست اعتراض و يا گواهي نامه جريان دعوي بين معترض مستدعي ثبت پذيرفته نخواهد شد . » موثر در مقام نمي باشد .

بر اساس تبصره ۱ ماده ۲۵ قانون ثبت ، در مواردي كه در آگهي نوبتي اشتباه موثري واقع شده باشد و بنا به راي هيات نظارت آگهي نوبتي تجديد گردد ، ظرف سي روز از تاريخ انتشار آگهي مجدد كه فقط يك نوبت خواهد بود ، معترضين حق اعتراض خواهند داشت . بر اساس ماده ۱۷ قانون ثبت ، در صورتي كه قبل از انتشار آگهي نوبتي راجع به ملك مورد تقاضاي ثبت بين تقاضا كننده و معترض اقامه دعوي شده باشد ، معترض بايد ظرف ۹۰ روز از تاريخ انتشار اولين آگهي نوبتي گواهي دادگاه را مبني بر جريان دعوي به اداره ثبت محل تسليم نمايد و الا حق او ساقط خواهد شد .

بدين ترتيب ، با توجه به نصوص قانوني ، اعتراض بايد در مهلت قانوني به عمل آيد، چنانچه اعتراض خارج از مهلت قانوني به عمل آمده باشد تكليف مراجع قانوني يعني اداره ثبت و دادگاه چيست ؟
بر اساس تبصره ماده ۸۶ آئين نامه اجرائي اصلاحي ۱۳۸۰ قانون ثبت ، دادگاهها در مورد دادخواست هاي مربوط به اصل و حدود و حقوق املاك پس از احراز اينكه اعتراض در مواعد مقرر به اداره ثبت مربوطه تسليم شده و داخل در مدت مي باشد به موضوع رسيدگي و الا قرار مقتضي صادر مي نمايند .

بنابراين در صورتي كه براي دادگاه محرز شود كه اعتراض خارج از مهلت قانوني بوده با توجه به بند ۱۱ ماده ۸۴ و ماده ۸۹ قانون آئين دادرسي مدني قرار رد دعوي را صادر خواهد نمود و در غير اين صورت وارد رسيدگي ماهوي شده و اتخاذ تصميم خواهد كرد.بايد توجه داشت از آنجائيكه بر اساس مقررات ماده ۶۰ قانون و ماده ۸۷ آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، معترض بايد اعتراض خود را مستقيماً به اداره ثبت تسليم نمايد بنابراين قانوناً مرجع اظهار نظر در خصوص اينكه اعتراض داخل در مهلت و خارج از مهلت قانوني بوده با اداره ثبت است و دادگاه بايد اينكه اعتراض در موعد بوده يا خير را از اداره ثبت استعلام نموده و آنگاه با توجه به نظر اداره ثبت اتخاذ تصميم نمايد و قانوناً خود حق ندارد در اين خصوص رسيدگي و اظهار نظر نمايد .

بر اساس ماده ۹۲ اصلاحي آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، مسئول اداره ثبت نسبت به اعتراض هائي كه خارج از مدت داده مي شود ، نظر خود را در زير برگ اعتراض نوشته و در نشست اداري طبق ماده ۱۶ قانون ثبت مطرح مي نمايد تا تكليف قطعي آن معين گردد.

بر اساس ماده ۱۶ قانون ثبت ، اگر اداره ثبت تشخيص دهد كه عرضحال خارج از مدت داده شده كتباً نظر خود را اظهار خواهد كرد و به حاكم محكمه ابتدائي محل (در حال حاضر رئيس دادگاه عمومي محل ) مي دهد تا حاكم مزبور در جلسه اداري موافق نظامنامه وزارت عدليه رسيدگي كرده و راي دهد . راي حاكم محكمه ابتدايي در اين موضوع قاطع است .

لازم به ذكر است كه براساس قانون تعيين تكليف پرونده هاي معترضي ثبتي كه فاقد سابقه بوده و يا اعتراضي آنها در مراجع قضايي از بين رفته است ، از تاريخ تصويب اين قانون اعتراضاتي كه به موجب مادتين ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت تا پايان سال ۱۳۶۰ نسبت به اصل يا حدود املاك به مرجع قضايي ذي ربط ارسال گرديده و به هر علت سابقه اعتراض در مراجع قضايي وجود ندارد ، معترضين يا قائم مقام قانوني آنان مي توانند حداكثر ظرف مدت ۶ ماه از تاريخ لازم الاجرا شدن اين قانون دادخواست اعتراض خود را با در دست داشتن مدارك لازم به دادگاه صالح تقديم و گواهي لازم را در اين خصوص اخذ و به اداره ثبت محل وقوع ملك تسليم دارند اگر د راين مدت بدون عذر موجه شرعي مراجعه ننمايند معرض شناخته خواهند شد .


بند سوم :مرجع تقديم اعتراض

بر اساس ماده ۱۶ و ۱۷ قانون ثبت و ماده ۸۶ آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، اعتراض بايد به طور كتباً و مستقيماً به اداره ثبتي كه آگهي را منتشر كرده تسليم شود .

قبل از سال ۷۳ و تصويب قانون تعيين تكليف پرونده هاي معترضي ثبتي كه فاقد سابقه بوده و يا اعتراض آنها در مراجع قضايي از بين رفته است مصوب ۲۵/۲/۷۳، كه به موجب تبصره ۲ آن اعتراض به تقاضاي ثبت و تحديد حدود (موضوع مواد ۱۶ و ۲۰ قانون ثبت)مي بايد توسط معترض ظرف مدت يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض به مرجع ثبتي با تقديم دادخواست به مرجع ذي صلاح قضايي صورت پذيرد . رويه چنين بود كه معترض وقتي اعتراض خود را به اداره ثبت محل تسليم مي نمود ديگر تكليفي نداشت و اين اداره ثبت بود كه موظف بود نسخه اي از اعتراض را به دادگاه محل ارسال نمايد . از آنجائيكه اعتراض ممكن بود روي برگه هاي دادخواست و يا بطور عادي تسليم اداره ثبت گردد در هر دو حالت قابل قبول بود ، بعد از وصول اعتراض به دادگاه ، چنانچه اعتراض با تقديم دادخواست و بر روي برگه هاي مخصوص تنظيم شده بود و از حيث ساير تشريفات مانند هزينه دادرسي و تعداد نسخ و غيره نيز كامل بود ، كه دادگاه اقدام به تعيين وقت رسيدگي مي نمود ، اما در صورتي كه اعتراض به روي برگه هاي دادخواست تنظيم نشده بود و يا اينكه روي برگه دادخواست تنظيم شده بود لكن از جهات ديگري ناقص بود ضمن ثبت آن اقدام به صدور برگ اخطار رفع نواقص مي گرديد .

بهر تقدير معترض با تقديم اعتراض خود به اداره ثبت ديگر تكليفي نداشت .(۱)
از آنجائيكه كه اين شيوه در عمل موجب مشكلات عديده اي شده بود و بعضاً اداره ثبت نسخه اي از اعتراض را به دادگاه ارسال ننموده و يا اينكه ارسال مي نمود و در دادگاه به جهتي از جهات از بين مي رفت و در نتيجه از يك طرف ادامه عمليات ثبتي متوقف مي گرديد و از طرف ديگر موجب تضييع حقوق متقاضي ثبتي مي گرديد ، به جهات
مذكور در سال ۷۳ قانون فوق الذكر ، متقاضي را مكلف نمود كه ظرف يك ماه بعد از تسليم اعتراض خود به مرجع ثبتي دادخواست اعتراض به دادگاه تقديم نمايد .اما از
آنجائيكه قانونگذار ضمانت اجراي آنرا تعيين ننموده بود مشخص نبود كه بالاخره اگر معترض دادخواست به دادگاه تقديم نمي كرد و تنها به تقديم اعتراض به اداره ثبت اكتفا مي كرد تكليف چه بود ؟

در سال ۱۳۸۰ آئين نامه اجرائي قانون ثبت اصلاح گرديد . به موجب ماده ۸۶ اصلاحي آئين نامه ضمن اينكه مقرر داشت كه معترض بايد ظرف مدت يك ماه از تاريخ تسليم اعتراض به مرجع ثبتي ، دادخواست به مرجع ذي صلاح قضايي تقديم نمايد و گواهي آن را به مرجع ثبتي تقديم نمايد . ضمانت اجراي عدم اقدام معترض را نيز مشخص نمود . به موجب ماده ۸۶ اصلاحي ، در صورتي كه معترض ظرف مدت يك ماه از تاريخ
تسليم اعتراض خود به مرجع ثبتي ، اقدام به تقديم دادخواست به دادگاه صالح نكند ، متقاضي ثبت يا نماينده قانوني وي مي تواند به دادگاه مربوطه مراجعه و گواهي عدم تقديم دادخواست را دريافت و به اداره ثبت تسليم نمايد . اداره ثبت با وصول گواهي مذكور بدون توجه به اعتراض عمليات ثبتي را با رعايت مقررات ادامه مي دهد .

بنابراين در حال حاضر با توجه به ماده ۸۶ اصلاحي آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، معترض بايد علاوه بر تسليم اعتراض خود به اداره ثبت مربوطه ظرف يك ماه از تاريخ
تسليم اعتراض دادخواست به دادگاه صالح نيز تقديم و گواهي آنرا به اداره ثبت تسليم
---------------------------------------------------------------------
(۱) ماده ۹۱ آئين نامه قانون ثبت قبل از اصلاح سال ۱۳۸۰ « يك نسخه فقط از دادخواست در پرونده بايگاني و بقيه كه بايد به تعداد مستدعيان ثبت به اضافه يك نسخه باشد به دادگاه مربوطه فرستاده شود ، هر گاه تعداد برگه هاي دادخواست كافي نباشد يك نسخه بايگاني و بقيه هر چه هست به دادگاه فرستاده مي شود و چنانچه اتفاقاً منحصر به يك برگ باشد رو نوشتي از آن بايگاني و عين آن به دادگاه ارسال خواهد شد . »
ماده ۹۲ آئين نامه اداره ثبت قبل از اصلاح سال ۸۰ « اداره يا دايره ثبت بايد بلافاصله دادخواست و پيوست هاي آنرا براي دادگاه صلاحيت دار در ضمن نامه بفرستد مگر دادخواست هايي كه خارج از مدت داده شود ... »
نمايد در غير اين صورت و با ارائه گواهي عدم طرح دعوي توسط مستدعي ثبت عمليات ثبتي ادامه خواهد يافت .بر اساس ماده ۸۹ آئين نامه اجرائي قانون ثبت ، اعتراض اعم از اينكه در مهلت قانوني داده شده باشد يا خارج از مدت بايد گرفته و متصدي امر بلافاصله روي اظهار نامه ملك مورد اعتراض در مورد هر اعتراض مهري كه كلمه اعتراض روي آن نقش شده باشد زده و با قيد تاريخ رسيد به دهنده آن داده شود ، در صورتي كه گواهي نامه جريان دعوي هم داده شود به همين طريق عمل مي شود .

بند چهارم : شرايط دادخواست اعتراض

دادخواستي كه معترض به دادگاه تقديم مي نمايد ، همانند ساير دادخواست ها ، بايد شرايط مقرر در ماده ۵۱ قانون آئين دادرسي مدني در مورد آن رعايت گردد و از اين حيث تفاوتي با ساير دعاوي وجود ندارد .
آيا دعوي اعتراض به ثبت مالي است يا غير مالي و اگر مالي است بر چه اساسي بايد هزينه دادرسي پرداخت گردد .
با توجه به اينكه با قبول اعتراض خواهان (معترض) مالك ملكي كه تقاضاي ثبت آن شده مي گردد و به عبارت ديگر نتيجه دعوي اعتراض به ثبت رسيدن خواهان به مال معيني است كه ارزش مالي دارد . بنابراين دعوي اعتراض به ثبت يك دعوي مالي محسوب مي گردد (۱) . و از آنجائيكه كه دعوي مال غير منقول مي باشد بر اساس قانون وصول برخي از در آمدهاي دولت و مصرف آن در موارد معين مصوب ۷۳ به ماخذ قيمت منطقه بندي بايد هزينه دادرسي پرداخت گردد . و تمبر مالياتي و ساير حقوق مربوط به كانون نيز بر اساس دعوي مالي بايد محاسبه و اقدام گردد .

در دعوي اعتراض به ثبت آيا لازم است كه اداره ثبت هم طرف دعوي قرار گيرد ؟
در اين خصوص دو نظر ابراز شده است (۲) . عده اي عقيده دارند كه :
« چون اداره ثبت متولي انجام عمليات ثبتي است و دعواي اعتراض و ابطال عمليات اجرائي في الواقع ابطال عملياتي است كه اداره ثبت به عمل آورده كه انجام آن منوط است بر اينكه عمليات خلاف قانون انجام شده باشد ، دخالت نماينده اداره ثبت و
--------------------------------------------------------------------
(۱) مجموعه نشست هاي قضايي – مسائل آئين دادرسي مدني (۲) ص۲۲۷
(۲) مجموعه نشست هاي قضايي – مسائل مدني (۳) ص ۲۱

تشريح چگونگي انجام عمليات ثبتي از قبيل رعايت يا عدم رعايت مهلت هاي مقرر قانون در خصوص آگهي تحديد حدود و آگهي نوبتي و غيره را مي طلبد كه نتيجتاً اعتراض (طرح دعوا) بايد به طرفيت اداره ثبت و متقاضي هر دو به عمل آيد . »

عده اي ديگر معتقدند كه ، اعتراض بر ثبت بايد فقط عليه متقاضي ثبت اقامه گردد و اداره ثبت ذي نفع در چنين دعوائي نيست تا به دادرسي فرا خوانده شود ، مواد ۱۱ و ۱۶ قانون ثبت ناظر به همين استنباط است .
بنظر مي رسد نظر گروه اخير صائب تر باشد چرا كه ، همانطور كه اشاره شد اداره ثبت اساساً ذي نفع در قضيه نمي باشد بنابراين خوانده دعوي اعتراض به ثبت متقاضي ثبت مي باشد و بس .
موضوع ديگري كه در اينجا قابل بحث و بررسي مي باشد مسئله ورود و جلب ثالث در دعوي اعتراض به ثبت است ، سوال اين است كه آيا ثالث حق ورود به دعوي اعتراض به ثبت را دارد يا خير ؟

مي دانيم كه بر اساس ماده ۱۳۰ قانون آئين دادرسي مدني ، هرگاه شخص ثالثي
در موضوع دادرسي اصحاب دعواي اصلي براي خود مستقلاً حقي قائل باشد و يا خود را در حق شدن يكي ازطرفين ذي نفع بداند ، مي تواند تا وقتي كه ختم دادرسي اعلام نشده است ، وارد دعوا گردد ، چه اينكه رسيدگي در مرحله بدوي باشد يا در مرحله تجديد نظر .

بدين ترتيت قاعده كلي در دعاوي اين است كه شخص ثالث چنانچه براي خود حقي قائل باشد يا محق شدن يكي از طرفين به نفع وي باشد مي تواند در دعواي اصلي وارد شده و اقدام به تقديم دادخواست نمايد . لكن در دعاوي اعتراض به ثبت اولاً به لحاظ طبع خاص آن و ثانياً به لحاظ اينكه طرح دعوي خارج از مهلت هاي تعيين شده توسط قانون ، مسموع نمي باشد ، بنابراين در صورتي كه دعوي وارد ثالث در مهلت مقرر در ماده ۱۶ و۲۰ قانون ثبت باشد در قانوني بودن آن ترديدي نيست ، چرا كه ماده ۱۶ قانون ثبت براي اعتراض به ثبت موعد و مدت معين نموده و فرقي بين اشخاص و معترضين بر ثبت نگذاشته ، بنابراين معترض بر ثبت خواه مستقيماً و بدواً اعتراض نمايد و خواه به عنوان ورود ثالث در دعوي ، بايد مطابق ماده ۱۶ در مدت مقرر دادخواست به دادگاه تقديم نمايد و در خارج از مدت دعوي وي پذيرفته نيست و مقررات ماده ۱۶ در خصوص وارد ثالث نيز ساري و جاري است .

البته بايد در نظر داشت كه آنچه به عرض رسيد ، ناظر به زماني است كه ثالث براي خود مستقلاً حقي قائل باشد ، مثلاً مدعي باشد كه ملك مورد تقاضاي ثبت متعلق به وي مي باشد و نه معترض و مستدعي ثبت . ولي در جايي كه وارد ثالث براي خود مستقلاً حقي قائل نباشد و در محق شدن يكي از طرفين ذينفع باشد ، از آنجائيكه چنين وارد ثالثي مقصودش جز ثبت ملك بطوري كه تقاضا شده نمي باشد ، عنوان معترض بر ثبت بر وي صادق نخواهد بود ، و بنابراين ورود چنين شخصي به دعوي اعتراض به ثبت مانع قانوني ندارد . (۱) « راي شماره ۵-۲۹-۲۲/۱۱/۸۱ شعبه ۱ ديوان عالي كشور و حكم شماره ۱۰۰۰۹-۱۶/۴/۱۳۱۹ هيات عمومي ديوان عالي كشور» (۲).
سوال ديگر در رابطه با اعتراض ثالث به حكم است ، آيا اعتراض ثالث بر حكم نسبت به حكمي كه در نتيجه اعتراض به ثبت صادر شده است قابل پذيرش است ؟

با توجه به ماده ۲۴ قانون ثبت و آنچه در خصوص وارد ثالث گفته شده ، به نظر مي رسد كه دعوي اعتراض ثالث بر حكمي كه نسبت به اعتراض به ثبت صادر شده باشد
مسموع نباشد و دادگاه بايد بر اساس بند ۱۱ ماده ۸۴ قرار رد دعوي صادر نمايد .
سوال ديگر در رابطه با اعاده دادرسي است ، آيا اعاده دادرسي از حكمي كه در نتيجه اعتراض به ثبت صادر شده است قابل اعمال است در صورتي كه جواب مثبت باشد تكليف اداره ثبت چيست ؟ از آنجائيكه اعاده دادرسي توسط يكي از اصحاب دعوي (خواهان يا خوانده) اعتراض به ثبت ، فقط قابل تصور و امكان پذير مي باشد ، بنابراين در اينكه اعاده دادرسي از حكمي كه در نتيجه اعتراض به ثبت صادر شده باشد ، امكان پذير مي باشد ، ترديدي نبايد نمود .

اما اينكه با قبول تقاضاي اعاده دادرسي تكليف اداره ثبت چيست ؟ بند ۳۰۸ مجموعه بخش نامه هاي ثبتي تكليف ادارات ثبت را روشن نموده است ، به موجب بند ۳۰۸ مذكور « ارائه رونوشت قرار قبولي دادخواست اعاده دادرسي قبل از ثبت ملك در دفتر املاك نسبت به احكامي كه در جريات اعتراض به ثبت صادر شده تا حصول نتيجه نهايي رسيدگي براي خودداري از صدور سند مالكيت كافي بوده ولي چنانچه به جاي رونوشت قرار مزبور گواهي تقديم دادخواست تسليم و پس از اخطار اداره ثبت هم ظرف
--------------------------------------------------------------------
(۱ و ۲) دانشنامه حقوقي – جلد يك صفحات ۴۲۰ و ۴۲۱

يك ماه رونوشت قرار مزبور از طرف ذي نفع داده نشود جريان ثبت تعقيب خواهد شد.»(۱)
بنابراين بر اساس بخشنامه موصوف ، با صدور قرار قبولي دادخواست اعاده دادرسي و
تسليم رونوشت آن به اداره ثبت ، ادامه عمليات متوقف مي گردد تا نتيجه دعوي
مشخص گردد و در صورتي كه متقاضي اعاده دادرسي فقط گواهي ميني بر تقديم دادخواست اعاده دادرسي تقديم نموده باشد ، در اين صورت اداره ثبت به وي اخطار مي كند كه ظرف يك ماه از تاريخ رويت رونوشت قرار قبولي اعاده دادرسي را تسليم نمايد در صورتي كه ظرف مدت مقرر نسبت به ارائه رونوشت قرار قبولي اعاده دادرسي اقدام ننمايد ، اداره ثبت عمليات ثبتي را ادامه خواهد داد .

بند پنجم : ادعاي بعد از انقضاء مدت اعتراض

ماده ۲۴ قانون ثبت مقرر مي دارد كه « پس از انقضاء مدت اعتراض دعوي اين كه در ضمن جريان ثبت تضييع حقي از كسي شده پذيرفته نخواهد شد نه به عنوان قيمت و نه به هيج عنوان ديگر ، خواه حقوقي باشد خواه جزائي...» بر اساس ماده موقوم دادگاههاي دادگستري از پذيرش دعاوي اعتراض به ثبت بعد از انقضاء مدت اعتراض
منع شده اند ، و در اين موضوع با توجه به صراحت ماده ۲۴ مذكور ترديدي نيست.
اما سوال اين است كه آيا مراجع ثبتي و اداري مانند هيات نظارت و شوراي عالي ثبت نيز نمي توانند با انقضاء مدت اعتراض به اعتراضات رسيدگي نمايند .
ماده ۲۴ قانون ثبت مربوط به دعوي و رسيدگي قضايي است و رسيدگي اداري هيات نظارت و شوراي عالي ثبت با توجه به بند ۱ ماده ۲۵ و تبصره ۳ ماده ۲۵ قانون ثبت، تا زماني كه ملك در دفتر املاك ثبت نشده ، جايز است هر چند كه مواعد اعتراض گذشته باشد .(۲) بنابراين چنانچه از جهت پذيرفتن تقاضاي ثبت اختلافي بين اشخاص و اداره ثبت واقع شود يا اشتباهي توليد گردد و يا در تصرف اشخاص تزاحم و تعارض باشد رفع اختلافات و تعيين تكليف و يا ابطال و يا اصلاح دادخواست ثبت با هيات نظارت است هر چند كه موعد اعتراض نيز منقضي شده باشد . البته تا زماني كه ملك
--------------------------------------------------------------------
(۱) مجموعه بخشي از ، بخشنامه هاي ثبتي تا دي ماه سال ۱۳۸۰- حميد آذر پور- غلامرضا حجثي اشرفي ص۱۲۸
(۲) حقوق ثبت دكتر لنگرودي ص ۱۱۵ و ۱۱۶ -دانشنامه حقوقي جلد ۱ ص ۴۱۹
در دفتر املاك به ثبت نرسيده باشد .

بند ششم : اثر فوت و حجر معترض

بر اساس ماده ۱۰۵ قانون آئين دادرسي مدني ، قاعده كلي در خصوص فوت و حجر يكي از اصحاب دعوي اين است كه ، هر گاه يكي از اصحاب دعوي فوت نمايد يا محجور شود ، دادگاه رسيدگي را بطور موقت متوقف و مراتب را به طرف ديگر اعلام مي دارد ، پس از تعيين جانشين و درخواست ذي نفع جريان دادرسي ادامه مي يابد .
اما اجراي اين قاعده در دعاوي ثبتي موجب وقفه در كار ثبت و بلاتكليفي متقاضيان مي باشد و چه بسا مدت زماني طولاني بگذرد و مستدعي ثبت نتواند ورثه معترض را شناسائي و معرفي كند و در اين مدت عملاً اداره ثبت و مستدعي ثبت بصورت بلاتكليف باقي مي مانند ، به همين جهت در سال ۱۳۵۱ با تصويب ماده ۱۸ مكرر قانون ثبت قانونگذار راهكار ديگري را وضع نمود ، به موجب ماده ۱۸ مكرر ، در صورت فوت معترض به ثبت اعم از اينكه تاريخ فوت قبل يا بعد از اجراي اين قانون باشد هر گاه معترض عليه نتواند تمام يا بعضي از وراث را معرفي نمايد به تقاضاي او به شرح زير اقدام مي شود :
۱-در صورتي كه نتواند تمام ورثه را معرفي نمايد ، دادگاه مراتب را به دادستان محل ابلاغ مي كند كه در صورت وجود وراث محجور نسبت به نصب قيم و تعقيب دعوي اقدام شود و به علاوه موضوع و جريان دعوي را سه دفعه متوالي در يكي از
روزنامه هاي كثير الانتشار مركز و يكي از روزنامه هاي محل يا نزديك مقر دادگاه آگهي مي نمايد ، چنانچه ظرف نود روز از تاريخ انتشار آخرين آگهي دعوي تعقيب نشود قرار سقوط دعوي صادر مي گردد .
۲-در صورتي كه بعضي از ورثه را معرفي نمايد ، به وراث شناخته شده اخطار مي شود در صورتي كه در مقام تعقيب دعوي باشند ظرف پنج روز از تاريخ ابلاغ اخطاريه به تقديم دادخواست تعقيب مبادرت كنند . در مورد وراث شناخته نشده و نيز وراث شناخته شده اي كه با صدور ابلاغ اخطاريه دعوي را مسكوت گذاشته باشد به طريق مذكور در بند يك عمل خواهد شد . »
ماده ۴۴ قانون ثبت نيز ناظر بر فوت يا حجر كسي است كه نسبت به ملك مورد ثبت قبلاً اقامه دعوي كرده باشد.

 

 

+ نوشته شده در  پنجشنبه سوم مهر 1382ساعت 23:0  توسط سعید صالح احمدی  |